Clause résolutoire (bail d’habitation)  : pas de réduction du délai d’apurement

Lorsqu’un locataire ne respecte pas les obligations qui lui incombent en vertu du bail, il peut parfois être nécessaire de le forcer à quitter les lieux.

Face à cette situation, le bailleur peut être contraint de recourir à une procédure d’expulsion.

Ces règles ont subi une récente évolution suite à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à prévenir l’occupation illicite des logements.

La loi du 27 juillet 2023 a institué une disposition susceptible de faciliter l’expulsion des locataires : la réduction du délai du commandement de payer.

Le bailleur qui constate une carence du paiement de son locataire a l’obligation de lui faire délivrer un commandement de payer par l’intermédiaire d’un Commissaire de Justice. Ce commandement doit demeurer infructueux, c’est-à-dire sans réaction efficace du locataire l’ayant reçu.

Avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le délai au terme duquel le commandement devait rester infructueux était de 2 mois à compter de sa signification au locataire.

Désormais, conformément à l’article 10 de ladite loi, ce délai est de six semaines.

La Cour de Cassation, dans un avis rendu le 13 juin 2024, est venu préciser que l’article 10 relatif au délai de six semaines, « ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi au jour de la conclusion du bail et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Ainsi, le nouveau délai de 6 semaines pour le locataire après un commandement de payer pour régler sa dette, avant que la clause de résiliation de plein droit ne produise effet, ne s'applique qu'aux nouveaux baux conclus après l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, les baux en cours restant soumis à l'ancien délai de 2 mois.

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